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계약해제와 제3자의 보호

기사승인 2019.10.08  17:10:56

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Q. 저는 몇 달 전부터 주택을 임차해 살고 있던 중 주택의 종전 소유자로부터 전화를 받았습니다. 제가 계약한 임대인이 해당 주택을 매수하면서 주택을 먼저 인도받았는데 이후 매매대금을 지급하지 못해 매매계약이 해제되었으니 퇴거하라는 것입니다. 저는 현재 주민등록까지 마친 상태인데, 계속 주택에 거주할 수 있는 걸까요?

A. 귀하가 민법상 계약의 해제로부터 보호받는 제3자에 해당한다면 주택 매매계약의 해제에도 불구하고 현재의 임차권을 가지고 종전 소유자에게 대항할 수 있을 것으로 보입니다.

계약이 해제되면 계약은 소급적으로 효력을 잃게 되어 계약상의 채권과 채무는 소멸하고, 그 결과 물권행위의 효력도 소멸하게 되므로 계약이 해제되기 전에 이전되었던 물권 등은 당연히 복귀하게 됩니다.

그런데 이러한 경우 계약 해제 전에, 해제된 계약에 기하여 새로운 권리를 취득한 제3자를 보호할 필요성이 생기게 됩니다. 이에 따라 민법 제548조 제1항 단서에서는 계약 해제로 인한 원상회복의무는 제3자의 권리를 해하지 못한다고 규정해 계약의 소급효에 일정한 제한을 가하고 있습니다. 여기서 계약의 해제로부터 보호받는 제3자란 해제된 계약으로부터 생긴 법률적 효과를 기초로 해 새로운 이해관계를 가진 자로서 등기나 인도와 같은 공시방법이나 대항요건을 갖춘 완전한 권리자를 말합니다.

귀하의 사례와 같이 주택에 대한 소유권을 취득했다가 계약 해제로 인해 소유권을 상실하게 된 임대인으로부터 그 계약이 해제되기 전에 주택을 임차하고 주택의 인도와 주민등록을 하여 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 갖춘 임차인은 등기된 임차권자와 마찬가지로 보호받는 제3자에 해당하게 됩니다(대법원 2003. 8. 22. 선고 2003다12717 판결).

뿐만 아니라 주택을 매수해 아직 등기를 경료하지 않은 매수인으로부터 주택을 임차한 경우에도 매매계약의 이행으로 매매목적물을 인도받은 매수인은 그 물건을 사용·수익할 수 있는 지위에서 그 물건을 타인에게 적법하게 임대할 수 있으므로 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 임차인은 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당한다는 것이 판례의 입장입니다(대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908, 38915 판결).

이러한 법리에 따르면 귀하는 임대인이 주택에 대해 이전등기를 아직 마치지 않은 상태에서 주택 매매계약이 해제된 경우라 하더라도 현재 임차권을 가지고 종전 소유자에게 대항할 수 있으며, 종전 소유자가 임대인의 지위를 승계한 것으로 보아 임대보증금 등의 반환을 청구할 수 있을 것입니다.

박형삼 법무법인 태웅 변호사 nexteconomy@nexteconomy.co.kr

<저작권자 © 넥스트이코노미 무단전재 및 재배포금지>
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