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주택임대차보호법상 계약갱신청구②

기사승인 2021.02.05  15:17:22

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Q저는 2019. 6.경 서울지역 아파트에 2년 전세계약을 체결하고 현재까지 살고 있는데 최근 집주인으로부터 아파트를 매각하려고 하니 전세계약이 만료되는 내년 6월에 집을 비워줄 수 있는지 확인하는 전화를 받았습니다. 전세계약이 만료되면 계약을 갱신하고 싶다고 하자, 그러면 자신의 어머니가 거주할 것이어서 계약갱신을 거절하겠다고 합니다. 최근 전세난 때문에 인근에 전세아파트를 구하기도 어려운데 저는 내년에 아파트를 비워주어야 하는 걸까요?

A지난 호에서 귀하가 임대인에게 아파트 전세계약 갱신을 요구하려고 한다고 하자 임대인이 전세계약이 끝나면 본인의 어머니가 아파트에 거주할 예정이라고 하면서 계약갱신 거절의 의사를 미리 표시한 경우에 귀하가 여러 사정을 종합하여 임대인의 계약갱신 거절이 부당하다고 판단될 때에는 아파트에 계속 거주하는 결정에 대해서 말씀드렸습니다.

귀하가 위와 같이 결정하게 되면 임대인은 결국 전세계약 종료 이후 귀하를 상대로 아파트 명도소송을 제기할 수밖에 없습니다. 귀하가 주택임대차보호법에 따라 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신을 요구했다면, 귀하의 이러한 계약갱신 요구를 거절할 ‘정당한 사유’가 있다는 점에 대해서 임대인이 입증할 책임이 있습니다.

즉, 임대인으로서는 전세계약이 끝나면 본인의 어머니가 아파트에 실제 거주할 예정이었다는 사실을 입증해야만 명도소송에서 승소할 수 있습니다. 이를 위해 임대인은 자신의 어머니가 생존해 있고, 현재에는 어디에서 누구와 함께 거주하고 있는데, 본건 아파트로 이주해야 할 필요가 생겼고, 어머니가 혼자 생활할 수 있는 나이와 건강상태라는 사실 등에 대해 입증해야만 할 것입니다.

만일 임대인이 귀하의 계약갱신 요구를 거절할 정당한 사유가 있다는 점에 대한 입증에 성공할 경우 법원은 임대인에게 아파트를 명도하라는 패소판결을 내릴 수 있습니다. 일반적으로 명도소송의 판결이 날 때까지는 상당한 시간이 소요되므로 임대인은 보통 아파트 명도소송을 제기할 때 전세계약 만료일부터 명도할 때까지 차임 상당액을 함께 청구하게 됩니다. 귀하가 거주하고 있는 아파트의 월 차임이 어느 정도가 되는지에 대해서는 임대인이 입증해야 합니다.

그리고 소송에서 패소한 당사자가 인지대 및 송달료 등의 소송비용을 부담해야 한다는 점, 임대인이 변호사를 선임한 경우 변호사 보수 등의 소송비용을 부담해야 한다는 점도 주의하셔야 합니다. 이 때 변호사 보수는 임대인이 실제 지급한 보수액의 범위 내에서, 대법원 규칙인 ‘변호사보수의 소송비용 산입에 관한 규칙’이 정하는 기준에 따라 산정된 금액을 말합니다. 명도소송에서는 소송목적물인 아파트의 공시지가를 기준으로 인지대와 변호사 보수가 산정됩니다.

박형삼 변호사 nexteconomy@nexteconomy.co.kr

<저작권자 © 넥스트이코노미 무단전재 및 재배포금지>
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